房地产为何又涨了

土地供应策略调整引发市场新动态

一、城市核心地块的稀缺性逐渐凸显

随着一线及强二线城市土地供应策略的调整，城市核心地块逐渐呈现出稀缺性。这些城市开始转向“小而精”的土地出让模式，推出的地块越来越稀缺，引发了房地产企业的激烈竞拍。例如，杭州推出的压箱底地块，容积率极低且没有限制性条件，成为房企争夺的焦点，地价的上涨直接影响了新房的定价。

一些重点城市通过缩减供地规模来提升单宗土地的价值。比如深圳，未来的涉宅用地出让量相较于过去几年将大幅度减少，但通过控制供应节奏，土地市场依然保持热度。

二、政策精准发力，鼓励创新

政策工具箱的精准发力也是当前市场的一个重要特点。为了降低购房成本，一线城市降低了首付比例，下调了房贷利率。尤其是在2024年四季度起，降准、降息政策的延续效应，更是激活了改善型购房需求。

政策也在鼓励产品创新。例如，北京东坝的智能住宅项目，配备了“空中庭院”等创新设计，开盘首周便取得了92%的去化率，产品溢价支撑了房价上涨。

三、市场供需结构发生转变

当前市场供需结构也在发生转变。改善型住房成为市场主流，特别是在北京、上海等地，新房成交量同比增幅显著。核心地段的次新房价格更是形成了新房定价的参照系，如上海的翠湖天地，单价高达20万-25万/㎡。

随着重点城市进入存量时代，二手房市场的活跃度也在提高。在杭州等地，二手房成交占比超过了60%，对新房市场产生了重要的影响。

四、开发商策略调整

开发商也在调整策略。他们不再依赖价格竞争，而是通过提升品质来竞争。通过低密度、大户型的设计，房企试图提高利润率。例如，杭州的钱江新城地王项目，即使售价低于周边二手房价30%，依然能够实现盈利。

国家政策如收购房企库存房，也缓解了开发商的库存压力。重点城市的去化周期已经缩短至12个月以内，供需关系的改善为房价提供了支撑。

当前的房价上涨呈现出结构分化的特征。核心城市优质地块的新房价格受到地价、政策、产品等多重因素的驱动而上涨，但郊区刚需盘和三四线城市仍面临一定的去化压力。这种结构性的回暖是土地财政转型与住房消费升级共振的结果。