28省小产权房处置方案

小产权房处置方案：法律、实践与未来展望

在当前法律法规与地方实践的背景下，针对小产权房的处置方案主要涉及法律属性界定、分类处置原则、政策方向以及未来展望。以下是具体的解读：

一、法律属性与核心争议

小产权房，这一建设在集体土地上的特殊房产，由于其未缴纳土地出让金，无法取得法定的不动产权证。其法律属性一直备受争议。不少相关交易合同因违反《城市房地产管理法》第38条而被认定为无效。由于小产权房未进行物权登记，其物权效力并不被法律认可，这也带来了继承、查封、执行等一系列法律问题。

二、处置原则与具体措施

对于小产权房的处置，主要遵循合同无效与财产返还、执行与拍卖风险以及继承与遗产分配等原则。交易合同无效后，卖方需按照《民法典》相关规定返还购房款及利息。对于小产权房的拍卖，最高法允许“现状处置”，但买方需自行承担后续产权登记、拆迁补偿等风险。在继承方面，对于未确权的小产权房，需要通过调解或诉讼明确实际占有人，并结合相关证据处理继承纠纷。

三、政策改革与地方实践

政策层面，集体土地入市试点为小产权房的处置提供了新的思路。2018年《土地管理法》修订后，集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式入市，这为部分小产权房转正提供了可能。但需要注意的是，这必须符合国家土地利用的总体规划。各地也开展了小产权房的分类整治行动。例如，深圳采取“逐步消化存量”的策略，部分小产权房被纳入历史遗留建筑进行处理。而江苏则出台了执行细则，明确了无证房的处置程序。

四、未来方向与风险提示

小产权房处置的未来方向仍面临政策的不确定性。尽管国土资源部曾上报整治方案至国务院，但全国性的统一政策尚未出台。对于购房者而言，购买小产权房仍存在合同无效、无法过户、拆迁无补偿等风险。需要谨慎评估政策变动及地方执行尺度。

28省的处置方案是在法律框架、地方试点以及社会稳定因素的综合考量下推进的。短期内，仍会以“遏制新增、分类处理存量”为基调。在这个过程中，既要考虑到法律的严肃性，也要兼顾到社会的实际情况，确保小产权房处置工作的顺利进行。