法院房产拍卖

一、查封、评估与拍卖流程

法院在收到执行申请后，首要任务是查封涉案的房产，并会出具一份明确的《查封裁定书》。接下来，为了确定房产的市场价值，法院会委托专业的评估机构对房产进行评估。评估的方式多种多样，包括网络询价、定向询价或全权委托评估机构进行评估。如果当事人对评估结果存在疑虑或异议，他们有权向法院申请复议。

进入拍卖环节后，流程大致分为以下几个阶段：

1. 一拍阶段：法院会在淘宝、京东等主流网络平台发布拍卖公告。起拍价是根据房产评估结果或市场价值确定的，且不得低于其70%。如果在规定的竞拍期内无人竞拍，则此次拍卖流拍。

2. 二拍阶段：针对一拍的流拍结果，法院会在30日内启动二拍。为了吸引竞买人，二拍的起拍价会在一拍价的基础上适度降低，降幅通常不超过20%。

3. 变卖阶段：如果二拍仍然流拍，那么将进入变卖程序。变卖有一个为期60天的期限，如果变卖仍不成功，法院会尝试与当事人协商以物抵债的方式结案。

二、成交与过户

在拍卖过程中，竞买人需要缴纳一定的保证金以证明其诚意。一旦竞买成功，竞买人需要签署《成交确认书》，并立即全额支付房产的成交价款。随后，法院会出具《执行裁定书》，协助买家办理产权过户手续，完成房产所有权的转移。

二、拍卖价格与规则

1. 价格确定：保留价（即起拍价）的设定是拍卖中的关键环节。法院会参照评估价或市场价来确定保留价，同时还会征询当事人对保留价的意见。进入变卖阶段后，保留价通常是二拍流拍价的80%。

2. 购房限购政策：竞买人在参与拍卖时，必须符合房产所在地的购房限购政策。法院在成交前会严格审核竞买人的购房资格证明材料。任何虚构资格或恶意串通的行为都将面临法律的严惩，可能包括罚款、拘留甚至承担刑事责任。

三、特殊情形与注意事项

1. 租赁权处理：如果房产在查封前已经存在合法的租赁关系，法院通常会采取“带租拍卖”的方式，即原租赁合同对新的买受人仍然有效。租金收益权在所有权转移时一并转移给买受人。

2. 风险提示

尽职调查：虽然法院在拍卖前会进行实地查看，但买受人仍需自行核实房产的产权、税费、占用等情况。

唯一住房保护：如果被执行人的房产是其唯一的住房，法院会优先考虑通过和解等方式避免强制拍卖，以保障其基本居住权。

四、行业数据与参考

根据数据显示，2024年上半年全国法拍房成交量达到了7.85万套，成交金额更是高达1537.3亿元。自司法拍卖全面推广网络平台以来（2017年），法拍房的成交量呈现出逐年上升的趋势。